Projekt rodinného domu, stavební povolení a kolaudace
Příběhy rodinných domů a životů v nich jsou různé a jedinečné. Až tak jedinečné však nejsou administrativní úkony a kroky, kterými si jednoduše musíte projít, když už jste se rozhodli pro výstavbu rodinného domu. Před jejím zahájením musíte své myšlenky s pomocí projektanta uložit na papír a ten si dát spolu s dalšími potřebnými dokumenty schválit v příslušných úřadech.
Architektonická studie
Před samotným projektováním stavby je třeba si dát vypracovat takzvanou studii - první stupeň projektu. Jde o jednoduchý nákres, který sladí vaše požadavky s možnostmi stavebního pozemku a území, na kterém se pozemek nachází. Projektantovi vysvětlíte své představy o rodinném domě, například počet pokojů, počet podlaží, dispoziční řešení, tvar střechy, umístění vstupu, garáže, zahrady atd.. Úkolem projektanta je na základě těchto údajů a dalších informací vypracovat studii, z níž bude zřejmé řešení dispozice domu, jeho základní rozměry či půdorysný tvar. Součástí studie je plošná analýza stavby s vyčíslením zastavěné, užitkové a obytné plochy stavby, na základě čehož si můžete již v této fázi vypočítat přibližné náklady stavby rodinného domu. Studii předkládáte na stavebním úřadě a zároveň vám pomůže seznámit s vašimi stavebními plány i sousedy. Pokud je studie v souladu s územním plánem obce a i sousedé s výstavbou souhlasí, nemusíte vyřizovat územní rozhodnutí, případně můžete územní řízení sloučit se stavebním řízením.
Územní rozhodnutí
Územní rozhodnutí je prvním rozhodnutím ve stavebním řízení. Určuje velikost a umístění stavby rodinného domu, postup a podmínky napojení na inženýrské sítě a jiné podmínky vyplývající ze stanovisek orgánů státní správy a účastníků řízení. Podkladem pro získání územního rozhodnutí je projekt pro územní rozhodnutí, který musí být v souladu se schválenou územně plánovací dokumentací. Předkládá se ve dvou vyhotoveních a musí obsahovat:
• údaje o urbanistickém začlenění stavby do území, její architektonické řešení (vzhled a půdorysné členění),
• informace o stavebním a konstrukčním řešení stavby,
• informace o požadavcích stavby pro zásobování energií a vodou, odvod odpadních vod a dopravní napojení včetně parkování,
• údaje o vlivu stavby na životní prostředí,
• informace o úpravě nezastavěných a zelených ploch pozemku atd..
Součástí projektu je i výkresová část, která obsahuje půdorysy, řezy, pohledy rodinného domu, nejčastěji v měřítku 1: 200, s vyznačením osazení objektu na pozemku včetně vyznačení inženýrských sítí. Na základě vypracovaného projektu můžete požádat o vyjádření příslušné orgány státní správy a správců sítí a podat žádost o územní rozhodnutí.
Stavební povolení
Po vydání územního rozhodnutí je třeba podat návrh na vydání stavebního povolení. Stavební povolení je startovací dokument k zahájení stavby rodinného domu. Stavba vybudována bez pravomocného stavebního povolení není legální a stavební úřad může nařídit její odstranění.Žádost o vydání stavebního povolení podáváte na příslušném stavebním úřadě, tedy příslušné obci podle katastrálního území, a to ve formě vyplněné žádosti spolu s dalšími přikládaných dokumenty. Dbejte na správné vyplnění údajů. Pokud podaný návrh neobsahuje všechny náležitosti, stavební úřad vás vyzve na jejich opravu či doplnění, čímž se zbytečně prodlouží lhůta vydání rozhodnutí. Pokud nedostatky neodstraníte ve stanoveném termínu, stavební úřad řízení zastaví.
K žádosti o stavební povolení se přikládají
• Doklady, kterými prokážete, že jste vlastníkem pozemku nebo stavby, popřípadě že máte na pozemek nebo stavbu jiné právo, které vás opravňuje zřídit na pozemku požadovanou stavbu.
• Projekt pro stavební povolení vypracovaný oprávněnou osobou - obsahem i úrovní musí odpovídat požadavkům stavebního úřadu a k žádosti o stavební povolení se přikládá ve třech vyhotoveních. Projekt řeší na výkrese stavby osazení stavby na pozemku ve smyslu požadavků stavebního zákona - odstupy od hranic pozemků, odstupy od sousedních domů, odstup od ulice, ochranná pásma a napojení stavby přípojkami na jednotlivé inženýrské sítě. V dílčích složkách projektu se řeší jednotlivé části stavby - architektura, statika, vytápění, elektroinstalace, rozvody kanalizace a vody, rozvody plynu a požární bezpečnost. Jsou to výkresy v měřítku 1: 100, technické zprávy a schémata. Projektant nebo projektová organizace jako účastník stavebního řízení jsou povinni přiložit k žádosti o vydání stavebního povolení potvrzení o odborné způsobilosti projektanta na projektovou činnost.
• Pokud jde o stavbu realizovanou svépomocí, je třeba prohlášení stavebního dozoru nebo kvalifikované osoby, že zajistí odborné vedení stavby.
• Rozhodnutí, stanoviska, vyjádření, souhlasy, posouzení, popřípadě jiná opatření příslušných orgánů státní správy a obce - mění se podle konkrétního objektu a lokality. Jde o tyto výroky: závazné stanovisko obecního nebo městského úřadu k připravované stavbě, související vyjádření správců sítí, vyjádření Inspektorátu požární ochrany, vyjádření bezprostředních sousedů, ve zvláštních případech vyjádření Inspektorátu bezpečnosti práce, hygienika a Státního zdravotního ústavu a jiné dokumenty podle vyžádání stavebního úřadu.
• Souhlasná stanoviska týkající se elektrických, plynárenských, vodárenských a kanalizačních sítí a institucí je dobré zajistit si ještě před požádáním o stavební povolení. Každá instituce má lhůtu 30 dnů na vyřízení a je zbytečné prodlužovat si stavební řízení čekáním na jejich vyjádření.
Po obdržení žádosti o vydání stavebního povolení,
tří vyhotovení projektu pro stavební povolení a všech vyjádření účastníků stavebního řízení má stavební úřad zákonnou lhůtu 30 dnů k vyjádření k žádosti. Během této lhůty se začne stavební řízení a prohlídka místa stavby za účasti všech účastníků stavebního řízení. V případě úspěšného průběhu řízení stavební úřad vydá stavební povolení, které vstoupí v platnost po 15-denní lhůtě. V tomto čase se ještě mohou upřesnit detaily kohokoliv ze zúčastněných stran. Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nezačne do dvou let od nabytí právní moci.
Realizační projekt
Ve srovnání s projektem na stavební povolení je realizační projekt mnohem podrobnější.Všechny výkresy obsahuje v měřítku 1: 50 a jednoznačně určuje statické, architektonické, konstrukční, materiálové a kvalitativní řešení stavby. Zaměřuje se na přesnou specifikaci použitých materiálů a jejich objemů. V současnosti je snaha povolit výstavbu rodinného domu jen na základě projektu pro stavební povolení. V takovém případě je však nutné mít na stavbě zkušený a odborně fundovaný stavební dozor - vyhnete se tak závažným technickým chybám a zbytečnému zdražení stavby. Nezapomínejte, že dobře a podrobně zpracována projektová dokumentace vám může ušetřit i tisíce korun.
Žádost o stavební povolení obsahuje
- Jméno, příjmení a adresu stavebníka. V případě manželů třeba napsat jména obou, protože jejich majetek je v bezpodílovém spoluvlastnictví.
- Druh, účel a místo stavby. Novostavba, rodinný dům, počet nadzemních podlaží, katastrální území, ve kterém se stavba realizuje.
- Předpokládaný termín zahájení a dokončení stavby.
- Parcelní čísla a způsob dosavadního využití pozemku určeného na stavbu. Uvedete vlastnická nebo jiná práva katastru nemovitostí, parcelní čísla sousedních pozemků a staveb nebo ostatních pozemků, které mají být použity jako staveniště, pokud je to nezbytné.
- Jméno, příjmení (název) a adresa (sídlo) projektanta.
- Způsob provádění stavby. Uvedete, zda stavbu budete realizovat svépomocí se speciálními dodávkami realizovanými odbornými firmami, nebo s pomocí stavební firmy, která má oprávnění vykonávat činnost tohoto druhu.
- Základní údaje o stavbě, jejím členění, technickém zařízení. Novostavba rodinného domu, počet podlaží (i obytné podkroví), situování oken z obytných místností vzhledem na vedlejší pozemky (stěnu sousedního domu, v níž jsou nebo nejsou okna, do sousedního dvora, na komunikaci atd..), Počet obytných místností, napojení na inženýrské sítě.
- Seznam účastníků stavebního řízení, kteří jsou stavebníkovi známi.
- Jména sousedů můžete zjistit i na webové stránce katastru České republiky podle čísla parcel.
- Přílohy podle vyžádání stavebního úřadu.
Kolaudační rozhodnutí
Po dokončení stavby je třeba stavební úřad požádat o vydání kolaudačního rozhodnutí. Za dokončenou stavbu se považuje dům, který má hotovou střechu s odvodněním a hromosvodem, komíny, okna, dveře, všechny instalace, povrchové úpravy stěn, stropů a podlah, zařizovací předměty v koupelnách, schodiště a balkony se zábradlími a všechny přípojky inženýrských sítí s měřícími místy. Jelikož v průběhu stavby mohly nastat drobné změny oproti projektu (změna polohy nebo velikost některých projektovaných konstrukcí, změna příček nebo dveří a podobně), je třeba je zakreslit do projektu skutečného provedení stavby a spolu s orazítkovanou dokumentací pro stavební povolení předložit při kolaudaci stavby. Stavební úřad zahájí kolaudační řízení spojené s místním šetřením přímo na stavbě, kde si ověří, zda předložené dokumenty odpovídají skutečnosti.Pokud jsou všechny ověřené skutečnosti pravdivé a účastníci řízení nevyjádřili další připomínky, stavební úřad vydá v zákonné lhůtě kolaudační rozhodnutí - povolí užívání stavby na ten účel, pro který byla postavena, tedy na bydlení.
