Pozemek na prodej, ale....
Postavte se do středu pozemku, o němž přemýšlíte, že byste si ho vybrali jako místo pro život, a zavřete oči. Pokud máte příjemný, hřejivý pocit a je vám dobře, neváhejte. Právě jste našli svůj vlastní kousek světa. Všechny možné potíže určitě překonáte. Pokud vás však provází nervózní chvění v břiše nebo strach, utíkejte pryč a nenechte se přesvědčit ani super cenou. Pokud patříte mezi ty, co tyto pocity nezažívají, zůstává vám spolehnout se na vlastní rozum. Pokusíme se vám pomoci.
Ani vysoká cena nemusí být zárukou ideálního pozemku
Výběr pozemku je a měl by být subjektivní záležitostí. My vám chceme nabídnout několik cenných rad, které by vám mohly pomoci zorientovat se.
Lokalita
Pokud máte ten hřejivý pocit na hrudi a lokalita se vám líbí, neznamená to, že to musí být tak za deset let. První, na co si posviťte, je územní plán dlouhodobého rozvoje města nebo obce, ze kterého by jste se mohli dozvědět, zda tento klid za pár let nenahradí hluk aut z blízké dálnice. Územní plán najdete na příslušném stavebním úřadě, kde se můžete poradit i s jeho pracovníky. Ptejte se na všechny možné i nemožné omezení týkající se daného území, protože ne každý pozemek je stavební.
Každé město nebo obec má výhledový plán
využívání všech ploch na svém katastrálním území.Na stavebním nebo katastrálním úřadě zjistíte, jaké jsou na daném území omezení a za jakých podmínek můžete stavět (město nebo obec může mít v územním plánu pro tuto plochu jiné využití), jaký je plán rozvoje okolí pozemku (určitě by se vám nelíbilo, kdyby v blízkosti vašeho pozemku za několik let vyrostla průmyslová zóna), jaké jsou regulativy v dané lokalitě (podmínky umístění stavby, výška zástavby, povolená podlažnost, poměr zastavěné plochy k ploše zeleně, funkce, architektonické ztvárnění).
Problémy mohou být s možností napojení na inženýrské sítě,
nebo pokud se pozemek nachází v památkové zóně či ochranném pásmu energetických rozvodů, nemuseli byste dostat územní rozhodnutí, a tedy ani stavební povolení.Pozemek by se neměl nacházet v lokalitě, kde je vyhlášena takzvaná stavební uzávěra. To je území určené pro státní výstavbu, např.. dálnice, elektrárny, přehrady nebo to může být oblast poddolovaná po hornické činnosti. Dům nelze postavit ani na území národního parku či chráněné krajinné oblasti, v ochranném pásmu železnice, dálkových rozvodů vysokého napětí nebo zemního plynu.
Berte v úvahu i své citové a rodinné vazby k dané lokalitě,
zamyslete se nad svým stylem života.Máte raději samotu nebo bydlení ve městě, případně v jeho okrajových částech, nebo na vesnici.Je třeba také vycházet z každodenních potřeb - jak daleko byste dojížděli do práce, děti do školy a zájmových kroužků, zda potřebujete mít v blízkosti služby, zdravotnické zařízení, zda máte k dispozici auto nebo zda jste odkázáni na veřejnou dopravu. Je důležité zvážit i negativní a pozitivní faktory v blízkosti pozemku - rušnost a prašnost od komunikací, pachy a škůdci ze skládky, blízkost vodního toku (záplavy), svažitost pozemku a jeho orientace na světové strany, aktivity sousedů (malovýroba), zábavní centra, zajištění soukromí a pod.
Koupi pozemku je dobré spojit s konzultací architekta,
který by měl pro vás připravovat projekt rodinného domu. Atypický a z vašeho pohledu nevýhodný pozemek, na kterém si neumíte představit nic postavené, je pro architekty často výzvou hledat zajímavá řešení. Komplikované pozemky bývají většinou levnější.
Pozemek a jeho parametry
Doporučovat nejvhodnější tvar, rozměry, sklon, a geologické a hydrologické parametry je nemožné, protože každý jednotlivec má o svém bydlení jiné představy. Můžeme vám pouze poradit a pomoci v rozhodování. Samostatně stojící rodinný dům potřebuje pozemek o rozloze asi 600 až 800 m 2, přičemž 600 m 2 je vhodných pro menší rodinný domek, velká vila bez adekvátního prostoru kolem by působila na takovémto malém pozemku nevkusně. Pokud máte představu o domě s velkým zázemím, s okrasnou zahradou, případně i sportovní plochou, budete potřebovat alespoň 1 000 m 2.
Při výběru velikosti pozemku by vám mohl být pomůckou
optimální poměr zastavěné plochy k celkové výměře pozemku, přičemž za zastavěné plochy se považují i zpevněné plochy kolem pozemku. Jejich součet by měl být asi 30% z celkové plochy pozemku. Pro samostatně stojící dům je nejvýhodnější obdélníkový tvar pozemku s optimálním poměrem stran 2: 3.
Obdélníkový pozemek, jehož jedna strana orientovaná k přístupové komunikaci má délku alespoň 18 m, nabízí optimální řešení, ve kterém kromě samostatně stojícího domu s dostatečným odstupem od sousedů zůstává prostor i pro garáž vedle objektu. Méně vhodné jsou parcely užší než 15 m, na které se sice dá umístit samostatně stojící rodinný dům, ale maximální 10 m šířka bude omezující v dispozičním řešení, (není to neřešitelný problém, ale přizvěte si na pomoc architekta). Na úzkých pozemcích je vhodnější uvažovat o řadové zástavbě nebo alespoň dvojdomku, což má i řadu dalších výhod, například finanční a energetické úspory. Na řadový dům vám stačí i 300 m 2 plochy pozemku.
Minimální vzdálenost dvou sousedních objektů by měla být alespoň 7 m
a i vzdálenost domu od hranice pozemku je stanovena na minimálně 2 m a od silnice minimálně 3 m. Výjimku tvoří řadové a atriové zástavby, při kterých je možné jít až na hranice pozemku. Existují i další výjimky a se souhlasem souseda můžete snížit vzdálenost k sousedovu domu na 4 metry, ale s určitými omezeními - např. při osazení oken na straně od souseda, kam můžete umístit jen malé okénko záchodu nebo spíže.
Při výběru pozemku je třeba pamatovat i na jeho údržbu,
protože s velikostí pozemku rostou i náklady na péči o něj. Ptejte se i na podloží parcely - skalnaté podloží zvyšuje náklady na zakládání stavby a velké problémy by vám v budoucnu mohla nadělat i vysoká hladina spodní vody, která by při velkých deštích mohla pravidelně zaplavovat sklep. Někdy se stačí jen zeptat sousedů a budete mít podrobný geologicko-hydrologický průzkum z přímého zdroje.
Majitel pozemku by vám měl ukázat hranice pozemku v terénu
a upozornit vás na existující inženýrské sítě procházející pozemkem a také na studny, staré sklepy, základy a podobné zakryté objekty, které vás mohou překvapit při kopání základů. Svah nemusí být při výstavbě domu překážkou. Některé zajímavé projekty vznikly právě v těžko dostupných a svažitých terénech. Jsou samozřejmě spojeno i s určitými nevýhodami, například složitější zakládání stavby, náročnější doprava materiálu, úprava okolí většinou konstrukcí opěrných zdí, s čím jsou spojeny zvýšené náklady. Nádherný výhled a duch místa jsou však k nezaplacení a stojí za trochu více peněz či námahy.
Dostupnost inženýrských sítí
Důležité je, zda se na pozemku nebo v jeho blízkosti nachází přípojka elektřiny, plynu, kanalizace, telekomunikačních sítí, kabelové televize a podobně. Vybudované inženýrské sítě sice zvyšují cenu pozemku, většinou se realizují hromadně pro konkrétní oblast, což je samozřejmě levnější než jejich individuální výstavba. Chybějící infrastruktura vás nemusí odradit od koupě pozemku, vše je řešitelné, ale je třeba počítat s investicemi k překonání těchto překážek. Největší problém vzniká při chybějící elektrické síti. Plyn se dá nahradit jiným zdrojem, kanalizaci vyřešíte žumpou nebo čističkou odpadních vod, absence vodovodu se vyřeší vlastní studnou, pokud však pozemek nemá možnost napojení na elektřinu, vzniká problém.
Návštěva katastrálního úřadu je nutností
Zejména v současnosti, kdy se u nás vžilo zatajovat skutečnosti a s podvodníky se roztrhl pytel. Podrobně si prostudujte list vlastnictví k pozemku a zjistěte, zda na něm nejsou takzvaná věcná břemena, které se mohou týkat i sítí vedených přes pozemek a jejich přístupnosti. Aby se vám nestalo, že na krásném, velkém pozemku si nebudete moci postavit dům podle svých představ, protože budete muset respektovat ochranné pásmo sítí.
Na pozemek se vchází z ulice nebo cesty. Pokud tomu tak není a přístup vede přes sousední pozemek, je třeba ověřit, kdo je vlastníkem přístupové parcely a jak je takový přístup na pozemek vyřešen právně. Může jít o spoluvlastnictví přístupové parcely nebo komunikace nebo věcné břemeno zapsané v listu vlastnictví majitele průchozího pozemku, což znamená, že povinností vlastníka je umožnit přístup majitelům pozemků bez samostatného přístupu. I běžně používaná komunikace může mít konkrétního majitele, který by se mohl po čase rozhodnout změnit podmínky jejího užívání. Při větší komunikaci si ověřte, zda nebude problém s napojením na ni. Při vydání stavebního povolení budete potřebovat souhlas policie na napojení.
Kromě architekta je další velmi důležitou osobou,
s kterou je nutné komunikovat už při výběru pozemku, právník. Parcelu je možné bez problémů koupit, pouze pokud je právně vypořádána, to znamená, že mezi vlastníky jsou jasné, právně potvrzené vztahy, dědické řízení je uzavřeno nebo je prodávající výlučným vlastníkem.Také je třeba zjistit, zda pozemek, o který máte zájem, není zatížen věcným břemenem, například jako záruka u úvěru, zda ho užívá třetí osoba. Břemenem může být i přechod přes pozemek, tehdy jej nebudete moci využít celý.
Pokud jste se rozhodli
Po získání znaleckého posudku, potřebného k ocenění pozemku, (většinou na náklady původního majitele) a dohodnutí kupní ceny, je třeba uzavřít kupní smlouvu. Měl by ji vypracovat komerční právník nebo notář. Podklady potřebné k vypracování této smlouvy jsou:
- znalecký posudek
- list vlastnictví
- kopie katastrální mapy s vyznačeným pozemkem
Po uzavření kupní smlouvy je třeba převod vlastnictví zapsat do katastru nemovitostí.
