Výhody koupě bytu přes developera
Koupě staršího bytu začíná sledováním inzerátů, pokračuje obhlídkou konkrétních nemovitostí a končí podpisem kupní - prodejní smlouvy (a často i smlouvy o poskytnutí hypotečního či stavebního úvěru). Kupujete to, co vidíte. Při koupi bytu od developera však začátek obchodní transakce nastává většinou tehdy, když se stavební práce ještě ani nezačaly a byt de facto nestojí, nebo se i začal stavět, ale není dokončen (čest postaveným bytům!). A od toho se odvíjí i způsob a průběh jeho financování.
Několik typů smluv
Přestože si developerské společnosti řídí postup a podmínky prodeje individuálně, zpravidla se celý proces (většinou před zahájením výstavby) začíná podpisem smlouvy o rezervaci bytu. Jí kupující vyjadřuje předběžný zájem o koupi budoucího bytu a zároveň se zavazuje uhradit rezervační poplatek, který se stane součástí zálohy (v případě uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě) nebo kupní ceny (v případě uzavření kupní smlouvy). V rezervační smlouvě je definován předmět koupě, celková kupní cena, termín, dokdy je kupující povinen uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě nebo kupní smlouvu, výška rezervačního poplatku a podmínky jeho platby. Rezervační poplatek bývá ve většině případů nevratný - pokud klient nepřistoupí v dohodnutém čase k podpisu smlouvy, rezervační poplatek zůstává jako odplata u prodávajícího.
Následně se přistupuje k dalšímu kroku - uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě,
která mimo jiné specifikuje čas, dokdy je budoucí kupující povinen uzavřít kupní smlouvu, jakož i sankce za případné porušení této smluvní povinnosti. Co by vás mělo při podpisu zajímat, je stanovení konečné kupní ceny bytu, respektive možnosti jejího úprav (tedy před podpisem se doporučuje přesně definovat, za jakých podmínek a o kolik lze cenu upravit, například při nárůstu spotřebitelských cen zboží a služeb na základě statistických údajů - indexu zvýšení cen ve stavebnictví). Dalšími neméně podstatnými náležitostmi jsou například rozloha a vybavení bytu (popis standardního vybavení by měl být detailní, a zejména pro vás srozumitelný), splátkový kalendář, termíny dokončení a nemovitosti do bytu. Kupní smlouva upravuje už samotný převod vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího a s tím spojená práva a povinnosti.
Realizace
Přesto, že kupní smlouva se uzavírá až na konci celého procesu (po dokončení a kolaudaci nemovitosti), developer požaduje, abyste platili už během výstavby, respektive před jejím zahájením. V praxi je nejvíce zažitý model tří splátek - při podpisu smlouvy o budoucí kupní smlouvě, po ukončení hrubé stavby a po kolaudaci. No není to pravidlo. "Každý projekt má nastaven vlastní splátkový kalendář. V našich projektech jsme používali splátkový model: 10% Kupní ceny při podpisu smlouvy a 90% po kolaudaci. Rovněž ve stádiu již dostavěna projektu je standardním postupem platba ve dvou splátkách, rezervační poplatek a doplatek kupní ceny. V případě seriózního zájmu klienta víme splátkový kalendář, jakož i výši splátek přizpůsobit jeho možnostem ".
Balíček služeb v ceně bytu
Výhodou při kupování bytu v novostavbě přes developera je, že prodejce umí kupujícímu poskytnout kompletní servis - od zprostředkování financování (prostřednictvím hypotečního úvěru) až po právní a administrativní úkony, jako je například podání návrhu na zřízení zástavního práva ve prospěch financující banky, kupních smluv, výběr kopie listu vlastnictví nebo katastrální mapy a podobně. Při financování projektu developer většinou spolupracuje s bankami, které dokáží nabídnout zvýhodněné podmínky při poskytování úvěrů. Pozitivní roli v tomto směru hraje i zjednodušený a rychlý proces schvalování úvěru či zvýhodnění poplatků za jeho poskytnutí. Vypracování právních dokumentů, jakož i ostatní zmíněné administrativní úkony tedy zastřešuje developer a jsou součástí kupní ceny.
Jaké jsou záruky?
Převzetím bytu do vlastnictví se dostáváte do finále. Nebo také ne. Stavba sice může být dokončena ve stanoveném termínu, ale na úkor kvality odvedené práce a materiálů. A důsledky mohou být buď viditelné na první pohled, nebo se projeví časem. Převzetí bytu je tedy důležitý úkon. Nepodceňujte ho. Přesný postup stěhování do bytu by měl být stanoven v kupní smlouvě. Při přebírání se sepíše zápis, který obsahuje seznam chyb bytu, jejich rozsah a termíny bezplatného odstranění uznaných chyb. Skryté vady zjištěny později (až po předání bytu, ale v záruční lhůtě) by měl klient neprodleně po jejich zjištění nahlásit písemně nebo formou dohodnutou ve smlouvě. Na stavební části novostavby se poskytuje záruka min. 36 měsíců od zhotovení. Na zabudované výrobky, materiály a technologie se poskytuje záruka určena jejich výrobci. Ačkoliv podle tvrzení některých developerů není důvod k drastickému snižování cen novostaveb a raději volí vyčkávací taktiku (pokud jim to samozřejmě jejich situace dovoluje), při kupování nemovitosti se můžete setkat s tím, že developer k bytu přibalí i nějakou tu "pozornost" navíc. Kromě procentních slev se za benefit považuje i garáž nebo parkovací místo, za které byste časem museli zaplatit navíc. Jsou tací, kteří prodávají holobyty, jiní zase lákají klienty na hesla typu "kuchyňská linka v ceně".
Doporučení odborníka
Cena a lokalita jsou faktory, které asi nejvíce rozhodují při výběru nového bydlení. Projděte si okolí, prověřte občanskou vybavenost v dané lokalitě, vyzkoušejte cestu do práce či do centra. Koupě nemovitosti je velká životní investice. Nebojte se proto požádat developera o opakovanou obhlídku vybraného bytu či domu, ideálně za denního světla. Všímejte si kvalitu provedení, dispoziční řešení či orientaci na světové strany. Pozorně si prostudujte smluvní dokumentaci, zejména termíny dokončení, pokuty platné pro obě strany za nedodržení smluvních podmínek, podmínky odstoupení od smlouvy a vrácení uhrazených plateb, popis standardního vybavení bytu. Nejdůvěryhodnějším zdrojem jsou reference od přátel a známých, ale spolehlivé jsou i konkrétní již realizované projekty od daného developera.
