Nový dům nebo rekonstrukce starého domu?
Rozhodujete se pro koupi domu? Váháte, zda si vybrat novostavbu, anebo rekonstrukci staršího domu? Poradíme vám pozitiva i negativa obou verzí bydlení “ve svém”. To může být rozhodující pro vaši správnou volbu. Vzhledem k tomu, že se jedná o obrovskou investici, pečlivě všechny argumenty zvažte a vyberte si správně.
Zdánlivě jednodušší a přímější je koupě vhodného pozemku a výstavba nového domu zcela podle našich potřeb
To se může zdát jako skvělé v případě, že pozemky, které jsou v nabídce, odpovídají našim nárokům, máme dostatek financí hned na začátku a - co je nejdůležitější - v průběhu výstavby máme kde bydlet. Klikatější, ale možná romantičtější je koupě staršího domu, často na krásném místě s bohatou infrastrukturou a nezaměnitelným geniem loci. Nebo takový dům možná již dávno vlastníme. Pokud to stav nemovitosti dovolí, můžeme se ihned stěhovat a rekonstruovat postupně. Ale ani výstavba nového domu, ani rekonstrukce nejsou nikdy ideální, jak jsme se snažili naznačit. Plusy a minusy jsme se pokusili seřadit pěkně matematicky.
Novostavba
V případě, že nejsme majiteli rodinné usedlosti a toužíme po rodinném domě, novostavba se jeví jako ideální řešení. Máme v podstatě volnou ruku, takže vše přizpůsobíme našim představám. Je to tedy cesta k téměř stoprocentní spokojenosti s bydlením, protože dům se řeší na základě konkrétních požadavků rodiny. Návrh se sice bude muset podřídit podmínkám územního plánu, okolní zástavbě, tvaru, velikosti, svažitosti pozemku a dalším běžným podmínkám kladeným na výstavbu rodinných domů, ale tyto vstupní informace by schopen architekt měl začlenit do svého návrhu tak, aby byly splněny požadavky na estetiku i funkce, které investor od svého domu očekává. Další velkou výhodou novostaveb jsou nejnovější stavební materiály, díky kterým investor ušetří například na vytápění nezanedbatelné prostředky. Na trhu jsou kvalitní materiály, které splňují vysoké požadavky na tepelně izolační vlastnosti, zdravotní nezávadnost, protihlukovou ochranu ... Z hlediska finančního porovnání rekonstrukce s novostavbou je těžké vyslovit jednoznačné stanovisko. Rozdíly jsou opravdu různé, liší se případ od případu a je velmi důležité objektivní posouzení odborníkem. Při pohledu do budoucna se správně navržená a postavená novostavba jeví jako úspornější řešení.
Novostavba v kostce
+ Volná ruka při navrhování dispozice a umístění domu na pozemku.
+ Možnost použití nových stavebních materiálů.
+ Nižší provozní náklady.
+ Stavba se provádí podle platné dokumentace a v případě poruchy ji snadněji odstraníme.
- Delší doba výstavby.
- Někdy omezené možnosti pozemků v atraktivní lokalitě.
Průzkum terénu
Rekonstrukce a modernizace jsou samozřejmostí pro majitele existující nemovitosti nebo v lokalitách, kde už žádné volné pozemky nejsou. Každá rekonstrukce však s sebou přináší kompromis. Po mnoha zkušenostech víme, že naše potřeby se v určitých životních fázích mění. A současný životní styl je jiný než byl ten, kterým žili naši prarodiče a předkové. Rodinný dům má poskytovat větší pohodlí, než byty ve starších bytových a panelových domech a v klasickém pojetí, existuje však mnoho starších rodinných domů, které mají menší obytnou plochu jako běžné byty, a ani dispoziční řešení nebývá nejšťastnější. Každá rekonstrukce představuje pro dům ve větší či menší míře další zatížení. Proto si je potřeba před každou rekonstrukcí odpovědět na otázku: V jakém stavu je dům a jeho stavební prvky? V této fázi je dobré udělat stavebně technický průzkum, který se vypracuje k okamžitému použití a je zaměřen na zjištění technického stavu konstrukcí při rekonstrukcích. Určuje se, zda jednotlivé konstrukční prvky mohou i nadále sloužit svému účelu, hledají se nedostatky a příčiny poruch. Objekt je nejlepší prověřit celý od základů až po střechu včetně všech svislých i vodorovných konstrukcí. Smyslem stavebně technického průzkumu je zabránit zbytečné likvidaci původních a nepoškozených konstrukcí. Výsledkem by měly být takové stavební úpravy, při nichž by nedocházelo k podstatným přesunům dosavadního zatěžování jednotlivých stavebních částí. Ze všeho je však nejdůležitější soustředit se na odstraňování příčin poruch, ne jejich následků.
Další komplikace
Často je nezbytná kompletní rekonstrukce. To zahrnuje i demontáž starých sítí (rozvodů vody, kanalizace, plynu, elektřiny, topení) a jejich nahrazení novými. Na hrubý odhad nákladů na rekonstrukci nám poslouží pravidlo, že novostavba rodinného domu je po dokončení hrubé stavby zhruba v jedné třetině investičních nákladů. Dům určený na celkovou rekonstrukci (pokud má vyhovující krov a střechu) je přibližně na úrovni hrubé stavby až po zjištění a nápravě všech poruch nosných i nenosných konstrukcí a po vybourání všech prvků, které je třeba odstranit vzhledem k dispoziční změny. Tyto zásahy mohou být rovnat a často i překročit uvedenou jednu třetinu nákladů, které vyžaduje hrubá stavba. V případě, že je náš dům v zóně památkové ochrany, stavební úřad nařídí provést stavební průzkum. Při rekonstrukcích historických domů může odbor památkové ochrany trvat na zachování původního vzhledu domu i jeho částí a to přináší investorovi nemalé finanční výdaje. S historickým domem nemůžeme zacházet dle libosti. Platí pro něj náročnější měřítka. A to nejen pro památkovou ochranu, která nepovoluje rušivé změny a svévolné deformace. Výrazná stavba, která hovoří o minulosti, je svědectvím o ní, ale především představuje významnou hodnotu i pro samotného majitele.
Staré domy bez tváře
Nedá se říci, že všechny historické stavby jsou špičkou architektury svého období. Některé vyrostly tak trochu živelně a nemají rysy ani venkovské chalupy, ani městské vily - což je případ zejména výstavby druhé poloviny 20. století. Správnou atmosféru se musíme snažit vytvořit rekonstrukcí. Můžeme popustit uzdu fantazii, ale platí pravidlo harmonie koncepce a důslednost při její realizaci. Dům, garáž, plot, strom, lavička i trávník, to vše má vedle své provozní funkci i funkci výtvarnou a dotváří charakter našeho domu - domova.
Rekonstrukce v kostce
+ Rychlejší výstavba (pokud nejde o celkovou rekonstrukci).
+ Možnost získat dům v atraktivní lokalitě nebo na místě, ke kterému máme citový vztah.
- Vyšší provozní náklady.
- Možnost ovlivnit dispozice domu pouze omezeně.
- Nemožnost ovlivnit umístění domu na pozemku.
- Nutnost stavebně technického a někdy i stavebně historického průzkumu.
Resumé
Z napsaného se může zdát novostavba jako jednoznačně jednodušší, mnohdy levnější a často i přímější cesta k odpovídajícímu bydlení. Ovšem - celkem v duchu metafory z úvodu textu - ani "romantičtější" cestu prostřednictvím rekonstrukce nemůžeme zavrhovat. Je pouze na vás, zda dáte přednost cestě za novým domovem po čtyřproudové, trochu přeplněné dálnici, nebo zvolíte pomalou jízdu vláčkem s výhledem na krajinu. Samozřejmě, je třeba si uvědomit, že koupě rodinného domu je jistě velký krok v životě rodiny, a proto je nutné si vše dobře promyslet a tím se vyvarovat případných komplikací. Zda se tedy rozhodneme pro novostavbu nebo rekonstrukci, cílem je vytvořit tak často zmiňovaný domov, ve kterém budeme moci prožívat své vztahy, rozvíjet svůj talent a pěstovat své záliby. Dům, kde se nám bude příjemně a zdravě bydlet.
